借金が9300万円に増えた理由と不動産投資での挑戦、資産防衛
皆さん、時間が空いてすみません。今日はちょっとした「衝撃の告白」から始めます。私の借金、実はブログを作った時にタイトルにした8900万円ではありませんでした。色々と考えた結果、9300万円にする事にしました。(すみません、タイトル通りですね)
借金額が9300万円に膨らんだ理由
この予期せぬ増額の背景には、住宅ローンを「オーバーローン」にしてしまったことがあります。オーバーローンとは、物件の購入価格だけではなく、登記手数料、登録免許税、売買手数料、火災保険など、購入に関わるあらゆる費用をローンに上乗せすることを言います。今後の不動産投資資金を捻出するために、手元資金は温存させて借入額を増やす決断をしました。
不動産投資での挑戦
この巨額の借金を返済するため、不動産投資を加速させる必要があります。しかし、現在手元に残っている資金は約400万円と、買える不動産はとても限られています。私はこれまで法人を通じて太陽光発電２基とアパート２棟の不動産投資を行ってきましたが、家の購入資金を作るためにほとんど売却してしまったため、保有する物件はわずか1棟のみです。(太陽光はインフレ※に備えて２年に分けて1基ずつ売ってきました)(※太陽光パネルの価格が上がったので高く売れるようになったことと、FITでは売電価格が一定のため、収入が上がらない事が売却を決めた要因です）
この機に、自宅購入をきっかけに法人の本店所在地を購入した自宅に変更する計画を立てています。法人の本店を移転することで、保有不動産の登記も変更する必要がありますが、現在1棟しかない今がその「チャンス」と見ています。自宅を本社とすることで、金融機関への説明がしやすくなり、近隣の銀行開拓も進めやすい状況になると考えています。郵便物も自宅に届くようになりますし。
ただ、フルローンが見込めない現在では資金不足によりしばらく新たな不動産投資はできない見込みで、しかも現在は赤字決算の状態です。この状況を打破するためには、1年ほど貯金に励み、決算を黒字に転換するしかありません。しかし、車の減価償却なども考慮すると、黒字化には約2年かかると見込んでいます。
とりあえず、目先は虎の子の400万をなんとか少しでも増やし、ある程度の生活防衛資金を作りながら、次の物件購入を目指していきたいと思います。
すべて円だけのポートフォリオはマル
現在の証券投資状況は下記のとおりです。
国内株としては、(早速株じゃないですが)利回りの高い東海道リートをメインに、超低PBRかつ利回りの高い大光銀行(8537)が貢献し、低PBRかつ利回りもある駒井ハルテックがマイナス寄与しています。ビル建設や橋の架け替えで活躍してくれることを期待しています。
外貨ではゴールドマンの米ドル債、あとほんの少しですがトルコリラが下げ止まった感じなのでリラ債を買ってみました。
米国株はアフリカン・アグリカルチャーHD(AAGR)という得体のしれない株を買ったらすぐに上がってきました。名前の通りアフリカの土地を買って農業をやっている会社だそうです。1000株ほど0.92ドルで買ってみました。これも低PBR銘柄でスクリーニングして、暴落しているのと将来的な食糧難？アフリカの土地の値上がり？まあ特に根拠なく博打として買いました。ちなみに弊社と同じで真っ赤な決算ですので、おすすめはしません。
最近は日経平均7万円だ10万円だ30万円だって言ってますので、せっかく外人も買いあがってくれているのであえて日本株を選好するのもアリかも、って一瞬思いましたが、それはただインフレが加速していくだけで、通貨の価値はどうなの？外人は円安であんまり儲かって無いし割安に見えるから中国向けの資金を引き揚げて日本買っているだけじゃない？って思うので、基本的にペーパーアセットは海外を中心にしようと思います。
そんなわけで、国内資産は借金というハイレバレッジ信用取引を使って投資物件を購入してくんで、さらに日本株とか日本円に投資してたら超危険ですよね。自分自身も国内企業に勤めて円で給料をもらっているわけですから、オール円は危険です。(←それなら海外不動産買えよ。東海道リート売れよｗ)
円の借金は円で家賃収入を得て返すのでなんら問題ないと思っています。問題なのは流動性資産、固定資産、人的資本、事業資産などのすべてが円で良いのか、という事です。中国人は身に染みて分かっていますよね。
余談ですが、証券業界ではゼロの事をマルといいます。オール円はオール０(マル)とならない事をお祈り申し上げます。
それではまた！
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