金利上昇時代の賢い選択：変動金利での住宅ローン戦略

代表取締役無謀な大家です。無謀と言いながら、いたって真面目に一見無謀に見える住宅ローン戦略を書いていきます。

金利上昇の時代において、住宅ローンの選択は多くの人にとって重大な決断です。特に、変動金利型の住宅ローンは、経済状況の変化に左右されるため、そのリスクを恐れる声が少なくありません。しかし、こうした一般的な不安を抱えつつも、私はあえて変動金利で住宅ローンを選択しました。その背景には、金利の実態と自身の状況に基づく冷静な判断があります。

金利上昇の風潮とメディアの影響

近年、メディアでは金利の上昇によるローン破綻のリスクがクローズアップされています。しかし、この議論の多くは長期金利の動向に注目しており、短期金利の実態はあまり触れられていません。

私の住宅ローン選択

転職直後で、しかも保有している資産管理法人でアパートローンが1800万ある、もちろん代表である私の個人保証付きで、しかも大赤字、という、一般的には住宅ローンを借りにくい条件のオンパレードでしたが、三井住友銀行と横浜銀行の本審査を通過し、変動金利で0.7%超ではありますが、住宅ローンを組むことに成功しました。

変動金利の実態

変動金利の住宅ローンは、短期金利に連動しています。対して、金利上昇の話題となるのは10年などの長期金利です。実際に、短期金利（6カ月金利）は近年大きく上がっておらず、短期プライムレートのデータ（日本銀行の統計参照）を見ると、2%を超えていたのは1995年までの話です。一方で確かに固定金利の住宅ローン金利は上昇してきています。

短期金利の長期的な安定

三井住友銀行の短期プライムレートは、2009年の2.475%以降、変動がありません。変動金利なのに。https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/kakokinri.html

これは、約30年間金利が安定していることを意味します。住宅ローンの金利は、このプライムレートから割引されて決まりますが、仮に(ありえないと思いますが)変動金利で2%などで借りている場合、それは収入が低いか、信用力がよっぽど低いと考えられます。私の場合、転職直後であったことなどマイナスポイントがあり、割引率はそれほど高くなく、結果として0.7%を超える金利となりました。

経済状況と金利の見通し

長い間低金利が続き、平均所得が下がり続ける中、ようやく経済が底を打ち、所得が上がり始めた現在では長期金利は上昇していくとしても、住宅ローンを変動で借りている個人や企業の借入金利に大きく影響を与えるので、短期金利が上昇するにはとても時間がかかります。経済がさらに改善し、不動産価格が上昇することを考慮すれば、変動金利での住宅ローンはリスクが管理可能であると判断しました。

ちなみにREITは短期で借入を行っているので、短期金利の上昇はとっても影響大きいです。お気を付けください。